パパの不動産投資
こんにちは。いなぐらパパです。
今日は、パパの不動産投資についても少しずつ紹介していこうと思い立ちました。
実は、パパの不動産投資は、全体としてはプラスで回ってますが、一部に失敗物件もあるので、あまりブログに書きたくないと思っていたのでした。
ですが、こうした失敗も公開したほうが、これから不動産投資を始めようという人たちの役に立つと思います。
米国株と不動産投資の二本立ての雑記ブログに、今日から進化します。
不動産投資のメリット
不動産投資のメリットはまず第一に何と言っても、融資を利用できることです。
いまここに表面利回り12%のアパートがあるとします。表面利回りとは、満室想定の家賃収入を、購入価格で割ったものです。12%は魅力かもしれませんが、実際には空室が発生したり、経費がかかったりして、実質8%ぐらいになってしまいます。米国株投資でも、堅実に7~8%の利回りが取れるのに、わざわざ手間かけて8%の不動産投資をする必要はありませんよね。
ですが、不動産投資では銀行からの融資を受けることができます。融資が無ければ、購入時の諸費用（通常約8%）を含めて物件価格の約108%を用意しなくてはなりません。しかし、もし物件価格の90%を融資で賄えれば、自己資金は物件価格の18% ( = 108% - 90% ) で済みます。
ここで、先程の実質利回り8%から、ローン返済を引かなくてはなりません。その結果、毎年のリターンは物件価格に対して実質4%といったところでしょう。
18%の自己資金で4%の利益が得られるなら、実質利回りは 4% ÷ 18% = 22% にもなるのです。
22%ものリターンはさすがに、米国株投資で毎年実現するのは困難でしょう。
ただし、この22%は単利ですので、複利を効かせるには、物件を買い増していく必要があります。
また、融資比率を高くすれば、利回りも高くなります。極端な話、諸費用までの全額を融資してもらえれば、利回りは無限大です。
この「融資を利用できる」ことが、不動産投資の最大のメリットであり、逆に融資が引けなければ、不動産投資をやるメリットはほとんど無いです。（現金買いで築古戸建てを再生する手法もありますが、手間がかかりすぎてサラリーマンの副業には不向きと思います。）
融資を上手に利用することで、資産を急拡大することができるのです。
不動産投資のデメリット
実はデメリットがたくさんあるので、要注意なのです。
はっきり言って、あちこちにトラップがあります。
だから、しっかり勉強して理論武装しておかないとダメです。
不動産投資業界のジャイアンこと木下たかゆきさんは、その著書で、最初にまず１００冊、本を読めって書いてますね。
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では、パパの思いつく不動産投資のデメリット・オンパレード、スタート！
融資は諸刃の剣
融資でレバレッジを利かせられるということは、リスクもあるということです。しかも、FXと違ってロスカットなどというものはありません。家賃が想定を下回ろうと、極端な話、全室空室になろうとも、ローンを返済しないとならないのです。こういう状態になると、本業の給与からローン返済するなど、本末転倒になってしまいます。
もし返済が３ヶ月滞ると、清算部門に回されて、売却を迫られることになります。売却額で残債を返せれば良いですが、ほとんどの場合はそうではないので、売却後には借金だけが残ります。
それすらままならい最悪の状況の場合、滅多にはないものの、破産という可能性も待ち構えています。
騙そう・ボッタクろうという不動産業者がウヨウヨいる
「かぼちゃの馬車」事件を見て、皆様はどう思いましたか？
そんなことする人が世の中にもいるんだ・・と、他人事のように感じたでしょうか？
残念ながら、投資家を騙してボッタクろうという業者なんて、不動産業界にはゴマンと居るんですよ。
しっかりと理論武装した上で、ちょっと物件探しを初めてみれば、「ああ、この人、僕を騙してボッタクろうとしてるんだな」っていう営業マンと、たくさんお知り合いになれると思います。
ただ、繰り返しますけれども、しっかり勉強してたら大丈夫です。勉強してたらすぐ見破れる程度に、ほとんどの場合は手口が単純なので。
要は、ダメな物件を勧める営業マンがボッタクリ（または本人も理解してない）です。単に営業マン本人がよく分かってない事も多いので、人を信用するしないではなく、「良い物件を見極める」これしかありません。
手間がかかる
不動産投資は最大レバレッジ無限大！
夢の不労所得の世界へようこそ！
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なワケ無いのです。不動産投資は、多かれ少なかれ手間がかかります。
何千件というデータから、利益の出る数少ない物件を探し、買い付けを入れて融資付け。
ところが他の人に一歩先を行かれたり、売止になったり、融資が取れなかったりで購入できず、振り出しに戻る。
これを何回も繰り返して、ようやく１棟買えました！
で、ここからが始まりで、空室を埋めるのに管理会社と何度も何度も打ち合わせ。
入退去の対応や突然の修繕発生にも対応。トラブル発生。退去発生。などなど。
管理会社からの電話の８割はバッドニュース。電話取りたくない。と思いきや、たまには入居申込のご連絡。
ということで、意外に時間を取られます。間違っても不労所得ではないのです。
でも「少労所得」とは言えます。
経費もかかる
経費がどれくらいかかるのか、事前にしっかり見積もっておかないと、痛い目にあいます。
特に中古物件の場合、入居中の部屋の室内状況がわからず、退去時にとんでもないことになってて、リフォーム費用がさあ大変、になったりします。
また、前のオーナーがちゃんと修繕してなくて、買ったとたんに水道ポンプが壊れるとか。そもそも売り主も「そろそろ修繕かさみそうだから売っちゃえ」と考えて売ってたりするわけで。
また、たいして汚れてなくても、入退去のたびに、ちょこまか現状回復コストがかかります。最近は敷金礼金クリーニング費ぜんぶタダ、いわゆる初期費ゼロが流行ってるので、大家は泣きます。こうした経費をしっかり見込んで購入することが大事です。
まとめ
なんか怖いことばかり書きました。にもかかわらず、パパは実際に不動産投資やってるワケで。しっかり勉強して良い物件を買えば、不動産投資は大丈夫です。とにかく「良い物件を買う」これに尽きます。
次回以降、パパの保有物件について、紹介したいと思います。
では、ごきげんよう。