パパの不動産投資 2棟目 木造新築(A市)


こんにちは。いなぐらパパです。

1棟目・A市近郊の木造新築につづき、2棟目も木造新築アパートです。

これもまたパパの住むB県の隣県の地方中核都市、A市に購入しました。

2棟目も木造新築アパート

1棟目の契約を済ませた後。早くも2棟目が欲しくて待ちきれないパパの元に、ふたたび営業マンが2人連れでやって来ました。待ってました!2016年の秋、1棟目の土地先行決済を終えた後のことです。

1棟目のときと同様、1K8戸の新築木造アパートの事業計画を見せてもらいます。ん?キャッシュフローがマイナスになってない?

これは、想定している融資が2%台後半とちょっとお高めなためなのだそうで。1年くらいしてから借り換えれば、こんなふうにプラスになりますよと、借り換えバージョンの事業計画書が登場。ふんふん、それならいいか。1棟目と大して変わらないよね。

表面利回りが6%ちょうど?うん、1棟目の6%台前半より、ちょっとだけ低いけど、大して変わらないよね。

はい、印鑑押して契約完了!

と、その瞬間、2人の営業マンの表情に「ホッとした」と書いてあるのに気づきました。

ん?もしかしてこれヤバい?

でも、当時のパパは、何がどうヤバいのか、よくわかりません。何となくイヤな感じだけが残ります。

ええ、今なら分かりますよ。利回りが零コンマ何パーセント違っても、キャッシュフローは大違いなんです。

そもそも6%台なんて論外なんです。新築木造なら最低でも8%。できれば10%です。今は12%を狙ってますけどね。

それと比較して6%っていったい・・。どれだけディベロッパーがキックバック持っていったか、「今なら分かります。はい。」

おそらく営業マンも、「2棟目!2棟目!」言ってるパパに、今なら売れると思ったことでしょう。

でも、ちょいヤバなこの物件を、本当に契約までこぎ着けられるかどうか?しっかり戦略練って行かないとね。

みたいな準備があって、緊張して臨んでいたのではないでしょうか。

だから、無事に契約決まって「ホッとした」と思いますよ、きっと。

現在の状況

いろいろあって、この物件は法人化したほうが良さそうだと判断し、新設法人で購入しました。

法人コストがかかりますが、消費税還付できますからね。その話はまた後日にでも・・。

物件の運営状況は、法人コストが無ければトントン、でも法人コスト分くらいマイナスになってる感じです。

融資情勢があっと言う間に変わり、有利な借り換えも今は難しい。ええ、塩漬け物件と化してしまいました。

これまでに購入した4棟のうち、この物件だけは、はっきりと「失敗」ですね。キャッシュフロー出ないんですから。

反省するパパちん

世の中には、利回り3%の新築ワンルームマンションとか、ス◯ガ案件とかで、苦しんでいる人もたくさん居ます。それを思えば、この2棟目の失敗なんてカワイイものです。3棟目、4棟目でカバーできますから。実際、カバーしましたけど。

しかし、つくづく、「不動産投資は買った時点で決まる」のですね。満室でトントンな物件なんて、どんなに努力したって、プラスにならないですから。

まあ、有利な借り換えが出来れば、少しは改善できますけれども。融資情勢なんてどう変わるか分かりませんから、「あとで借り換えることが前提の物件」なんて、絶対に買ったらダメです。

ちなみに融資は地銀で、金利2%台後半・期間35年のフルローン。諸費用は自己資金でした。

この後、衝撃の出会いを通じて、いなぐらパパは「不動産の正しい買い方」に目覚めます。乞うご期待!(つづく

      2018/05/31

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