パパの不動産投資 3棟目 築古RC(B市)


まあまあか、むしろイマイチな1棟目。そして、明らかに失敗な2棟目を経て、挽回を期してのメンターとの出会い。色々と物件を見ていただきつつ、ようやく成功と言える3棟目を購入できたのが、昨年2017年の5月です。

3棟目で初めて地方の中古RCにチャレンジ

地方中古RCは、フルローンだとキャッシュフローの出ないような、ひどい利回りのものがほとんどですが、稀に良い物件も出てきます。

そこで、まさに地方都市に住むパパの地元でサーチしてましたが、ようやく良い物件に出会うことができました。

築27年の中古RCで、28戸と大型ですが、満室想定利回りが12%。現在の不動産高騰情勢の中では、かなり良い物件です。

もちろん、世の中には、何百件と激しい指値で買い付けを入れて、わずかな超有力物件を拾い上げる人も居るようです。でもそれは、サラリーマンが副業でやるには難しいと思います。ある程度の利益が出るラインを設定しておいて、それをクリアするなら買い付けを入れるというスタンスでパパは進めて来ました。

この3棟目は、パパの住む地方都市(仮にB市)にありますが、自宅から徒歩圏という、パパにとっては恵まれたロケーションです。

購入後1年となった現在の状況

当初の満室利回りは、空室の想定家賃がかなり消極的に見積もられていました。実際に運営してみると、現在の満室想定利回りは12.6%になっています。

ただ、1年経ってまだ一度も満室になっていないのが課題です。あちらが埋まるとこちらが抜けるという感じで。これは、前オーナー&前管理会社が、属性を問わず無理に入居させてきた経緯があり、退去が早いというのも一因です。

今は優秀な管理会社に委託していますし、入居審査もしっかりしているので、ある程度、入居者が入れ替わった時点で、安定経営に入れるのではと考えています。

この物件の今後

さて、初めての中古RC。特に築古と言える築27年物に取り組んでいますが、修繕が多いというのが悩みの種です。

空室が発生するたび、今どき畳部屋が2室もあったり、けっこう内装が傷んでいたり。何とかコスパ良いリフォームを心がけていますが、それでも入退去の度のコストは負担感が大きいですね。

外壁の痛みも出てきており、大規模な出費にならないがビクビクしています。

永久保有して全く問題ない物件ではありますが、サラリーマンには心理的負担が大きいです。残債がある程度減った時点で、売却するのも良いかなと思います。

ところで、修繕については幸い、火災保険を上手に適用できた件もあるので良かったです。

このあたりのノウハウも、優れたメンターに教わらないと、初心者にはなかなか分からず、系統的な書籍も知る限りでは出ていないですね。

これから不動産投資を始めようという方は、兎にも角にも出版されている本をまずは片っ端からしっかり勉強すること。そして、くれぐれも良きメンターやアドバイザー(大家の会でも良いと思う)の指導を仰ぐことを、おすすめします。

   

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