RCの固定資産税はなぜ高いのか？

こんにちは。いなぐらパパです。

RC一棟物をお持ちの不動産投資家さんであれば、固定資産税の高さにうんざりする事も多いでしょう。

特に、築古なのに何でこんなに払うの？と。

RCの固定資産税が高いのには３つの理由があります。

まずそもそも新築時の評価が高い

建物の課税評価額は、まず新築の評価額（再建築評価額）を決めます。

その目安となる平米単価が、地域毎に定められています。

「○○法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」というのが、法務局ごとにあります。ご自分の地域名でググってみて下さい。

例えば神奈川県。「横浜地方法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」です。

これによると、こうなります。

新築建物（共同住宅）の課税標準
木造	105,000円/㎡
軽量鉄骨造	103,000円/㎡
鉄骨造	112,000円/㎡
鉄筋コンクリート造（RC）	139,000円/㎡

RCが一番高いですね。

もっとも、建築コストの割には安めのようには思います。家賃との比較だと高いですね。

ともかく、再建築評価額が高い。だからRCの固定資産税は高いです。

減価償却がものすごく遅い

いくら新築時の評価が高くても、古くなれば原価償却してタダ同然。

と、思いたいところですが、そうなってません。

再建築評価額というのが決まると、それに80%を掛けた額が築1年の固定資産税評価額になります。

そして、年を経るごとに20%に向かって減価していきます。

このパーセントを、経年減点補正率と言います。

問題は、経年減点補正率が最低の20%に達する年数が、法定耐用年数と違うことです。

	法定耐用年数	固定資産税評価の場合
木造	22年	15, 20, 25または35年
軽量鉄骨造	19年または27年	20年または30年
鉄骨造	34年	40年
鉄筋コンクリート造（RC）	47年	60年

RCは法定耐用年数が47年です。簿価はこれに従って減価償却し、経費計上します。

ですが、固定資産税は60年かけて減っていくので、ゆっくりなんです。

築40年のRCだと、家賃安いわ修繕費かかるわ売っても安いわで、大変です。なのに、固定資産税はしっかり取られちゃうんです。

これが「築古RCの固定資産税が高い」と感じる原因です。

減価しても最小20%

60年経って目いっぱい固定資産税が下がっても、再建築価格の20%は残ります。建物壊すまで永久に残ります。100年経とうと200年経とうとも（原理的には）。

20%残るのは木造でも同じです。でも、RCは再建築評価が高いので、20%でも残ると負担感ハンパないという事です。

まとめ

いかがでしょうか。

RCはこうした特殊な事情から、特に築古の経営はレベル高いです。十分な余裕を持っておく必要があります。ご注意を。

では皆さん、ごきげんよう。

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