パパの不動産投資　４棟目　築浅RC（Ｃ市）

こんにちは。いなぐらパパです。

今日はパパの４棟の不動産投資物件のうち、直近の４棟目です。2017年7月に購入しました。

Ｃ市に築浅の小型RCマンションを購入

Ｃ市はパパの住むＢ県の隣県の県庁所在地です。

狭小土地に建てられた4階建て7戸のRCマンションを購入しました。

国立大学まで徒歩圏で、大学生の需要が見込まれますが、社会人も入居しています。

国立大学とは言え、2018年問題と言われる今後の18歳人口の減少問題から、逃れることはできません。地方私立大学のほうが、まず定員割れ、そして経営危機へと陥っていきますが、それを防ぐために、国立大学は定員を削減することが、文科省から要求されるだろうと考えられます。

つまり、国立大学の学生需要がいつまでも安泰とは限らないのです。

そのため、社会人にも訴求力があるという事は大事です。この物件は、近隣の不動産会社へのヒアリングの結果、社会人にもそこそこ入居需要があるだろうと判断し、購入しました。

築14年と、RCとしては築浅であり、30年融資を受けることができます。表面利回りは8%弱と微妙ですが、パパの判断基準はクリアしました。キャッシュフローを増やしていきたい、投資初期の段階では、申し分無い物件です。

現在までの運営状況

実は近隣に新築RCがボンボコ建築されています。しかし、築14年のパパの物件とは、家賃が1万円以上開くので、競合にはならないという見立てがありました。

ところが購入直後。近くの大型RC（築3年）から大量の退去が発生。某大手企業が事業の撤退に伴って、法人契約を一斉に引き上げたようです。なお、パパの物件の売り主は、地元で有名な不動産関係者なので、この事案が発生することを事前に知っていたと思われます。

この大型RCが一気に家賃を下げてきたため、思いっきりパパの物件の強敵になってしまいました。当然、空室が埋まらない。

そこへ来て、今年の繁忙期（2018年3月）では、なぜか大学生需要が獲得できませんでした。後に分かったのは、依頼している管理会社が、当の国立大学よりもむしろ、小規模な私立大学にパイプを持っており、そっちに強いと。ところが、この私大が寮を改築し、寮の入居率がよくなったので、周辺のアパマンに来なくなったと。

さらに、ボンボコ建築中の新築が次々と竣工。これは明らかに大学生需要を当てにしており、ある意味、既存物件にとっては大学生需要が逆目に出た格好です。

ちなみにこれらは、すべて同一のディベロッパーが建ててますが、当然のことながら、新築にもかかわらず半分も埋まってないらしい。大家泣くやろ。で、引き続き地域全体の家賃を引き下げるという、バツゲームのオンパレード。

すっかり出遅れたものの、ここで家賃をパパも一気に下げて、空室の１室は埋めたものの、あとまだ２室が残ってる状態です。

さらに管理会社を変更。現在に至る。です。

今後はどーする？

今は管理会社を移行する手続きのため、新旧の管理会社とやり取り中です。

旧管理会社は「インターネット無料はあまり意味ないですよ」とか言ってましたが、新管理会社によると「国立◯◯大学は、レポートをネット提出させているので、ネット無料は必須ですよ」との事。ここらの情報収集もホント必要でした。

ともかく慌ててネット無料の導入を依頼しているところです。新管理会社は、他にもいろいろと効果のある提案をしてくれるので助かっています。

遠方（といっても隣県なので、何かあれば飛んで行ける範囲ではありますが）の物件は、安心して任せられる管理会社選びが、ともかく重要です。皆さんも、もし遠方の物件で苦労しておられたら、一度、他の管理会社も調べてみてはいかがでしょう。

それでは、ごきげんよう。

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