パパの不動産投資 1棟目 木造新築(A市近郊)


こんにちは。いなぐらパパです。

パパのこれまでの売買について紹介いたしましょう。

まだ売却は経験していないので、購入した物件4棟はすべて保有中です。

ではまず1棟目です。

新築木造アパートを初購入

パパは地方のとある県庁所在地(B市とします)に住んでいます。

最初の物件は、B県の隣県にある地方中核都市(仮にA市としましょう)の近郊の新築木造です。

有名なディベロッパー(I社)によるプランで、土地の先行決済が2016年の秋。竣工が2017年の春でした。

その頃は現金もあまり無かったので、アパートとか考えてなくて、築古戸建てを考えてリサーチしていました。

しかし、なかなか良い物件に巡り会えず、また、いざ候補の物件を目の前にしても、「これ、リフォームにどれくらいかかるんだろう・・買ったはいいけど、費用がかかりすぎてリフォームしきれなかったら、貸し出せないまま塩漬けになるんじゃ・・」と恐れおののき、買う勇気が出なかったのです。

そんなときにネットで見つけたI社。新築木造アパートの魅力に惹かれ、問い合わせたところ、さっそく営業マンがやってきました。

何度も説明を聞き、物件候補をいくつか紹介してもらい、事業計画書を読み込みました。

最終的に購入を決断したのが、A市近郊の1K8戸の新築木造アパート。融資はフルローン35年で金利2.3%。諸費用もカード会社のローン(10年4.95%)でまかなえるので、手出しナシです。事業計画書によれば、最初の10年は諸費用ローンのため月3万円くらいのキャッシュフローしか出ませんが、11年目からは月7万円くらいにはなるようです。営業マンも信頼できる感じでしたので、思い切ってこれで行こう!と。

現在の状況

幸いにして竣工直後から満室です。半年ほどで一度退去がありましたが、すぐに埋まりました。

ただ、いくつか不安はあります。今は新築だから埋まってますが、A市やその近郊は、新築が次々建っていて家賃も安い。この状況で5年後、10年後に、満室を維持できるかどうか。維持できても、入退去の多い1Kは、入退去ごとに費用がかさみます。年次を経るごとの家賃下落は、事業計画書に盛り込まれていたものの、今見返してみると、見込みが甘いように思われます。

とりあえず、少ないながらもキャッシュフローが出ているのは良かったです。

ちなみに、購入直後に地銀で借り換えを実行し、金利1.25%・期間30年になりました。解約違約金が発生しましたが、これも新規ローンに組み入れました。違約金と期間短縮のため、キャッシュフローはほとんど変わりませんが、残債の減るスピードが早くなります。

また、諸費用融資も期間10年を維持して金利3.8%になりました。

振り返ってみて

この物件の最大の問題点は、表面利回りが6%台前半しか無いことです。

今では、融資期間が何年なら、表面利回りは何%必要、という確固たる基準を確立しています。しかし、当時はまだ物件の判断力が不十分だったんですね。その後、だいぶ勉強することになります。

今なら、たとえ新築でも、木造なら8%以下の物件は買わないですね。できれば10%以上ほしいところです。もちろん、大手ディベロッパーの提供する物件はすべてアウトです。

さて、今でこそ分かる利回り感も、当時は分かっておらず、さらに利回りの低い2棟目に進むことになります・・(つづく)。

      2018/05/29

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